近日，天津滨海新区迎来全国首单存量盘活不动产信托登记项目“津不动产1号”的成功落地。该项目由滨海新区国有资本投资运营有限公司子公司宏泰房产，携手北方国际信托股份有限公司打造，将大港某小区一处价值300万元的两层闲置配套商业地产“唤醒”。通过创新的不动产自益信托模式，这处长期“躺平”的国有资产不仅转化为可产生稳定收益的“金融份额”，更标志着我国不动产信托领域在存量资产盘活场景下的制度创新与实践探索取得重大突破。

　　“沉睡”的国有资产被“唤醒”

　　“有了这本不动产权证书，不仅验证了不动产信托的可行性，更给我们后续资产盘活增添了底气！”滨海国投公司副总经理廖本贤手持信托财产登记证明感慨道。此前，这类存量商业地产，因“自持闲置、难以流通”，让不少国有平台企业陷入“守着资产难变现”的困境，既要承担资产维护、空置损耗的成本，又无法释放优质资源的实际价值。

　　此次“津不动产1号”给出了破局方案：项目采用不动产自益信托模式，搭建“国有资本（宏泰房产）+信托工具（北方信托）+运营机构（第三方专业团队）”三方协作机制。具体而言，宏泰房产作为委托人与受益人，将商业地产登记为信托财产；北方信托作为受托人，引入专业机构对资产进行全链条运营管理，从规划运营方案到优化处置路径，再到挖掘价值增量，最终让企业获得“资产变现金”的稳定收益。

　　“金额虽不算大，但对国有资产盘活意义重大。”滨海新区国资委副主任吴晓航表示。近年来滨海新区持续深化国企改革，此次通过不动产信托财产登记，实现了存量资产与金融市场的有效对接。无论社区商业、闲置办公楼还是工业厂房，都能借助“信托隔离风险+专业运营提效”打破流通壁垒，“新区存量资产规模大，这个工具将大幅提升盘活效率”。

　　政策引导为强力支撑

　　这单全国首单案例的落地，离不开政策的强力支撑。9月8日，天津市正式印发《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（津金融局〔2025〕23号），这是全国首次将自贸试验区制度优势与不动产信托财产登记制度深度融合的标志性实践。

　　“天津试点最大的创新，是在全国范围内首次将‘盘活存量资产’明确为不动产信托的核心应用场景。”自贸区创新发展局副局长薛路希介绍，为推动政策落地，自贸区创新发展局不仅全程参与向国家部委争取政策、制定地方试点文件，还设立了不动产信托财产登记专窗，通过集中受理、固化流程，畅通业务落地通道。

　　据了解，目前北京、上海、广州、厦门、天津等五地均已启动不动产信托财产登记试点，相较于北京、上海、广州、厦门等其他四地的试点，天津试点还呈现出多重差异化特色：除传统“将已有不动产纳入信托”模式外，新增“委托信托机构代为购买不动产”路径，既满足企业收购需求，又避免当前税制下的重复纳税；建立标准化登记操作体系，明确权责边界；实行“源头核查和专业把关”双重风控，要求信托机构设立前核实资产来源与产权状况，防范潜在风险。

　　“受托人购买不动产的创新，有效兼顾了存量盘活与增量创造。”北京市京都律师事务所合伙人律师滕杰认为，这一设计减少了资产流转环节、降低了设立成本，进一步增强了信托的普惠属性；而信托财产登记制度的完善，更确保了财产独立性，让信托的灵活性优势得以充分发挥。

　　3年至5年或迎突破

　　尽管包括天津在内的五地已启动不动产信托财产登记试点，且政策框架逐步完善，但当前行业仍面临“政策热、市场冷”的现状。

　　“除少数试点案例外，全国范围内尚未形成规模化盘活态势。”业内人士坦言，受不动产市场行情影响，市场主体对相关业务态度谨慎，业务推进难度较大。

　　用益信托研究员喻智认为，不动产信托的发展离不开经济环境的支撑，“作为金融工具，它无法脱离整体经济走势独立运行，目前仍处于‘市场培育期’。”不过，随着政策细则持续完善、市场生态优化、经济环境稳步回暖，这一局面有望改变。

　　“任何新型金融工具的成熟，都要经历‘政策探索—市场培育—规模扩张’的过程。”前述业内人士表示，此次天津首单案例的落地，已验证了模式的可复制性——从300万元的小体量商铺，到更大规模的办公楼、厂房，只要存在“盘活需求”，均可适用这一路径。未来3年至5年，不动产信托有望实现“从1到N”的跨越，成为国企存量资产“活起来、转起来、赚起来”的核心工具，为区域经济高质量发展注入更多澎湃动能。